温江区店面转让与出租综合评述 温江区作为成都“西控”战略的核心区域，近年来依托生态资源与产业升级，商业活力显著提升。温江区店铺转让出租市场呈现出多元化、区域分化的特点。随着地铁4号线三期、17号线的贯通，人流量向光华大道、大学城等商圈高度集中，带动铺面租金阶梯式上涨。老城区如文庙广场附近因配套成熟，转让需求稳定；而新兴区域如医学城周边因产业导入，长租合约占比显著提高。从数据看，小吃餐饮类店铺转让周期最短（平均15天），而社区超市因稳定性高，出租溢价可达20%。值得注意的是，二次装修成本已成为转让谈判的关键因素，尤其在温江区店铺转让出租中，约60%的案例涉及设备折价条款。整体而言，投资者需重点关注商圈成长性与合同灵活性。

一、温江区核心商圈店面供需分析

温江区商业格局呈现“双核多点”分布，光华商圈与大学城商圈为流量高地，而万春镇、金马街道等区域则以社区商业为主。

商圈名称	平均租金(元/㎡/月)	空置率(%)	主力行业	转让平均周期(天)
光华大道	120-180	8.5	品牌餐饮、教培	22
大学城	90-150	6.2	奶茶店、文创	18
文庙老城	70-110	12.3	五金百货、诊所	45

• 光华商圈：地铁上盖物业租金比非地铁物业高35%，但需承担每月2000元以上的物业费
• 大学城商圈：寒暑假期间会出现季节性空置，9月租金通常上涨15%
• 社区商业：50㎡以下小铺面最抢手，合同期普遍3年起签

二、店铺转让关键成本对比

转让费用构成复杂，除租金外还需考虑装修残值、设备折旧、品牌溢价等因素。

成本类型	餐饮店铺(万元)	零售店铺(万元)	服务类店铺(万元)
装修折价	8-15	3-6	5-10
设备抵扣	5-12	1-3	2-5
品牌授权费	3-20	0.5-2	1-8

典型案例：大学城某火锅店转让，120㎡店铺含全套设备报价58万元，其中品牌使用权占比高达40%。

三、租赁合同核心条款解析

条款类型	占比(%)	注意事项
租金递增条款	89.7	年增幅5-8%为主流
转让限制条款	76.3	通常要求房东书面同意
装修赔偿条款	62.1	需明确复原标准

• 建议采用“3+2”合同模式（3年固定期+2年优先续约权）
• 疫情后新增“不可抗力解约”条款的合同占比提升至43%

四、区域投资价值对比

不同板块的商铺投资回报率存在显著差异，需结合发展规划综合判断。

区域	年租金回报率(%)	政策扶持力度	人口增长率
医学城板块	6-8	★★★★★	9.2%
万春文旅区	5-7	★★★★	6.8%
老城区	4-5	★★	2.1%

注：五星为最高等级，医学城板块享受生物医药产业专项补贴。

五、行业转型对店铺需求的影响

社区团购的兴起导致传统生鲜店铺转让量增加32%，而以下业态呈现逆势增长：

• 24小时智能便利店：新增需求主要来自公寓集中区
• 宠物服务综合体：要求店铺带上下水及通风系统
• 轻医美工作室：偏好临街二楼物业，租金比一楼低40%

六、法律风险防范要点

2023年温江区商铺纠纷案件中，前三类问题占比：

• 产权瑕疵（38%）：尤其注意安置房商铺的产权证明
• 消防验收（27%）：餐饮类必须取得环保排污许可
• 二房东转租（19%）：需查验原始合同剩余期限

建议交易前通过“蓉易铺”平台核查房源备案信息。

七、线上线下融合趋势

新租约中75%包含“线上经营”附加条款，主要体现为：

• 允许安装外卖取餐柜（月均增加租金800-1200元）
• 幕墙广告位单独计价（视位置2000-5000元/年）
• 直播用电容量特殊要求（需380V电压的店铺溢价15%）

随着温江新城三期规划落地，未来商铺格局将向TOD综合体与社区便民生活圈两极分化。投资者应重点关注成都五环路沿线的土地变性公告，提前布局潜力区域。专业机构评估显示，符合“15分钟生活圈”标准的商铺抗风险能力显著优于传统街铺。